空置率居高不下背后,为何房价不见下跌?

空置率居高不下背后,为何房价不见下跌?

每个国内的城市都在不同程度上存在空置率,通常认为像北京、上海那样的大城市的空置率达到20%,而一些三四线中小城市的空置率达到则会达到30-40%,据说鄂尔多斯空置率达到70%。而据今年相关媒体报道,中国2020年空置房超过2亿套,数据实在惊人。而各地商品房库存严重积压,这已经引起决策层的高度重视。

所谓空置房,就是既不是自住,也不出租,更没有出售,就这样长期空置着,这使得房子无法得到合理的利用,造成社会资源的极大浪费。那么,如何判断是空置房源呢?通常衡量空置房的标准有两个:一个是要连续几天,晚上看小区楼房的亮灯率,按照亮灯率来判断空置率;另一个是,看小区每家每户的电表,如果长达半年不运转,那这房子就是空置房无疑。

可能很多人都会感到奇怪,那些人买了房子为何不自住、不出租,也不出售,长期把房子空置着呢?对此,我认为主要有以下三个原因:第一类,炒房客买的房子,基本上都是毛坯房为主。对于炒房客来说,只是想等待房价上涨,过几年再高位抛出,所以他们并不愿意再投钱进去装修房子,再出租给别人(炒房客不会在意这些租金),只是想把房产空置起来,过几年再抛售掉,赚取房价上涨的差价。

空置率居高不下背后,为何房价不见下跌?

第二类,危棚改造、老旧房子拆迁的动迁户,有的人是货币化安置了,但还有些人分了好几套房源,但是他们每天只能住一套房,所以也只能将一套自己喜欢的房子装修了一下,拎包入住,而其他几套房子也只能空置了起来。通常动迁户所搬到的小区地段都不是太好,房子出租也不容易,索性他们就把房子给空置起来。

第三类,很多农民工在大城市里打工,看到大城市房价蹭蹭上涨,心里害怕自己家乡附近的中小城市房子也买不起,所以就在家乡附近的三四线城市买了房产,但是农民工平时不会一直在中小城市居住,要到外面去打工赚钱,只有到了节假日再回来住上一段时间外,平时这个城市里的房子就被长期空置着,也不出租给别人居住。

现在问题是,既然有这么多的空置房产,那么为何不见房价下跌呢?首先,对于炒房客来说,他在房产持有环节几乎没有任何成本支出,就算房子空关着,也没人管我。如果像美国那样,对拥有房产者开征1-3%的房产税,房产持有成本上升,那就没有人敢再这样大量将房产空置着了。而我国香港地区也对豪宅开征房产空置税,也对炒房群体起到遏制作用。

空置率居高不下背后,为何房价不见下跌?

再者,各地方出于对GDP增长的考虑,希望房价能够稳定,而不是暴涨暴跌,所以并没有对房地产进行严格调控。再加上现在银行的房贷利率,基本上处于历史低位,而且房贷门槛也降低了,银行把个人房贷业务当作香饽饽。在这种情况下,炒房需求是不会停止的。像环京楼市房价之所以会出现大幅度的调整,就是房地产调控政策执行得比较严格,使投机炒房者无机可乘。

最后,房价涨了二十多年,没有真正调整过,像2008年、2011年、2014年这三次房产调整,只要稍有回落,对于一些购房者就是入市的机会,他们害怕现在不买房,以后更加买不起房。可能现在手里的钱还能付首付款,将来连首付款都付不起。正是因为房地产的赚钱效应,使那些本来也可以不买房的家庭,也拼命进入楼市买房。相反,如果房价真的大跌了,这批人也不敢轻易入市购置房产了。

空置率居高不下背后,为何房价不见下跌?

现在各城市都有较严重的空置房现象,这使得业主大量囤积房源,而房产资源却得不到有效的配置。空置房这么多,房价为什么降不下来呢?主要就是房地产政策比较宽松,房贷利率比较低,鼓励了投机炒房者,再加上在房产持有环节没有成本,导致炒房者有恃无恐,更关键的是,房价长期持续上涨,有赚钱效应,这让人们积极做多楼市。而从目前情况看,国内房地产趋势已经改变,二手房挂牌创10年来新高,且有价无市,房东要变现越来越难了。将来只要再出台房产税或空置税,很多城市房产高空置率问题就会妥善解决。

版权声明:HAO183 发表于 2020-10-11 15:38:42。
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